Bratislava  26. novembra  2021 – Ekologizácia verejných budov, ku ktorej dlhodobo nabáda Európska komisia s cieľom znižovať emisie a energetickú náročnosť, sa nerealizovala. Efektívnejšie využívanie verejného majetku pritom môže prispieť k rastu HDP. Viac ako desať rokov starý plán slovenskej vlády vyriešiť priestory pre štátne orgány v Bratislave nevyšiel, konštatuje v aktuálnej analýze NKÚ. Kontrolný úrad poukazuje tiež na absenciu celoštátnej stratégie správy nehnuteľností i na nehospodárne či neefektívne nakladanie s verejným majetkom.

Vďaka chýbajúcej systematickej obnove budov, mnohé už neplnia ani minimálne štandardy. Úrady, novovzniknuté i tie s dlhou históriou, tak široko využívajú nájomné vzťahy za rôznorodo výhodné a nevýhodné ceny. Napríklad kým štátna spoločnosť MH Manažment či Slovenská akreditačná agentúra najímali pre 1 zamestnanca priemerne 48 m², ostatným  inštitúciám stačí aj 10 m² . Nájomníci MIRRI a NCZI platia ceny, ktoré nezodpovedajú cenám v danej lokalite a Štatistický úrad platí v rovnakom objekte za prenájom o 40% (t. j. 4,5 eur/ m²) mesačne viac ako iná štátna organizácia. PPA prepláca nájomné o 30%. 

 

„Národná autorita externej kontroly dlhodobo monitoruje situáciu a jej analytická jednotka spracovala dáta z viacerých prenajímaných privátnych budov zo strany štátu v slovenskej metropole. Za príklad dobrej praxe v zverejňovaní dát považujeme hlavné mesto, či rezort financií v susednej Českej republike. Na základe toho úrad odporúča prijať jednotné pravidlá a vytvoriť nástroj na hodnoverný manažment štátnych budov, ktorý vytvorí tlak nielen na ich hospodárnu a efektívnu správu, ale aj obnovu a modernizáciu,“ približuje Ľubomír Andrassy podpredseda národných kontrolórov.

Na Slovensku je 15-tisíc verejných budov, približne tri štvrtiny z nich boli postavené pred 30 až 60 rokmi. Len v období rokov 2015 – 2020 vzniklo 27 organizácií štátu (okrem škôl) a viac ako polovica organizácií si svoje priestory najíma. K decembru 2020 analytická jednotka NKÚ analyzovala 114 zmlúv na nájom priestorov v Bratislave, ktoré podpísalo 67 organizácií. Spoločným menovateľom problémov je fakt, že Slovensko nemá vypracovanú stratégiu vlastníctva a správy štátnych nehnuteľností, preto nevie prijímať strategické a dlhodobé rozhodnutia. Rezort financií síce v r. 2016 zriadil centrálnu evidenciu štátneho majetku, jej potenciál je však nevyužitý. NKÚ odporúča okrem iného doplniť register o kľúčové ukazovatele efektívnosti ako napr. plocha na jedného zamestnanca, prevádzkové náklady na m² alebo miera obsadenosti. „Takýto štátny register majetku by nemal byť len evidenciou, ale najmä nástrojom na efektívny manažment nehnuteľností, umožňujúci aj vzájomné porovnávanie či elimináciu možného nehospodárneho a až korupčného konania,“ vysvetľuje Ľ. Andrassy.

Príklady zlej praxe

„Aj pri hľadaní nájmu nehnuteľnosti musia verejné inštitúcie vždy postupovať maximálne efektívne a hospodárne. Analytici úradu identifikovali v rámci odbornej štúdie viaceré procesné nedostatky, ktoré si vyžadujú prijatie jasných pravidiel pre obstarávanie priestorov slúžiacich ministerstvu, štátnemu podniku či akciovej spoločnosti,“ zdôrazňuje podpredseda NKÚ. Zároveň dodáva, že súčasťou metodického postupu by mali byť také prvky ako analýza potreby, spôsob a postup získania priestorov a stratégia udržateľného užívania nehnuteľnosti.

Presuny štátnych zamestnancov z existujúceho úradu na nový úrad nie sú vždy efektívnou cestou, keďže si vyžadujú osobitné kancelárske priestory, ako napr. MIRRI, či Úrad pre reguláciu hazardných hier, ktorý mal vzniknúť len odčlenením zamestnancov z ministerstva financií a Finančnej správy, no napokon si pre nových zamestnancov najal kancelárske priestory za takmer 20 tisíc eur mesačne. Viaceré úrady, napr. tie zaoberajúce sa ľudsko-právnou agendou (Verejný ochranca práv, komisárky pre deti a pre zdravotne postihnutých, národné stredisko pre ľudské práva) alebo umelecké fondy (napr. výtvarný, hudobný či literárny) by bolo vhodné zjednotiť do zastrešujúcej organizácie a znížiť fixné náklady na ich prevádzku.

Štatistický úrad je ukážkou ako situáciu neriešiť. Kým ich vlastná budova je dlhodobo v zlom stave, štát namiesto investície do rekonštrukcie vlastné objekty predáva a platí vysoké nájomné v komerčnom objekte. Cena za m² kancelárskej plochy pre štatistikov je o cca 40 % vyššia, a cena skladových priestorov dokonca o 146 % vyššia ako najvýhodnejšie nájomné v rovnakom objekte. Nepomerné ceny sú tiež v objekte na Hraničnej ulici, kde Úrad na ochranu osobných údajov platí nájomné 6,15 eur a v rovnakej budove PPA platí za m² až 9 eur mesačne.

Ceny nájmov v Bratislave v analyzovaných rokoch 2015-2020 vzrástli o viac ako 13 %. V roku 2020 sa pohybovali priemerné ceny nájomného za m²/mesiac medzi 11 až 16 eurami. Priemerná najímaná plocha na zamestnanca je na úrovni 20 m². Najväčší podiel m² na zamestnanca mali Slovenská akreditačná agentúra a MH Manažment (do konca roku 2020 takmer 48 m²), najmenej priestoru pre zamestnancov má Fond na podporu umenia (menej ako 10 m²). Analytici identifikovali prenájmy napr. v objekte Westend, kde si rôzne štátne inštitúcie najímali priestory za výrazne rozdielne ceny (tabuľka). Rozdiel medzi cenou za m² kancelárskeho priestoru bol viac ako 4,5 eur za mesiac, pri parkovacom mieste bol rozdiel až 40 eur. Parkovacie miesta tvoria tiež významnú položku nájomného. Najväčší podiel parkovacích miest na zamestnanca mali dnes už zlúčená firma InvEast, s.r.o. alebo MH Manažment (do roku 2021 mal 12 parkovacích miest pre 16 zamestnancov). Sú aj organizácie ako Audiovizuálny fond, ktorý si nenajíma žiadne parkovacie miesta alebo len minimum ako napr. Okresný súd BA I. alebo Slovenské národné stredisko pre ľudské práva. Priemerný počet najímaných parkovacích miest je 0,31 miesta na zamestnanca.  

Výsledky analýzy poukazujú na nevyhnutnosť prijatia celoštátnej stratégie a tiež vznik špecializovaného útvaru, ktorý bude zabezpečovať napr. správu kancelárskych budov efektívne a hospodárne. Aj vzhľadom na aktuálne trendy v štandardoch užívania kancelárskych priestorov, ktoré priniesla aj skúsenosť s pandémiou bude potrebné prehodnotiť existujúce nájomné vzťahy, resp. zmeniť nevýhodné podmienky. „Znižovanie kancelárskej plochy na jedného zamestnanca sa dá dosiahnuť opatreniami, ktoré sú dostupné aj pre verejné inštitúcie ako napr. podpora zdieľaných pracovísk, vyššia miera využívania práce z domu, ktorá sa aj počas covidového obdobia osvedčila,“ uzatvára Ľ. Andrassy podpredseda úradu. Dá sa tým dosiahnuť nielen zníženie nákladov na celoročnú prevádzku objektov vo vlastníctve štátu, ale aj zníženie výšky nájmu v privátnych budovách.

Výsledky analýzy sú spracované  aj v google maps (https://www.google.com/maps/d/viewer?mid=1SIH3-SYApJPMZzKcjUcvVO4f82ZqewSh&ll=48.150829735986946%2C17.113438749999972&z=13), s údajmi o cene nájmu v roku 2020 v analyzovaných nehnuteľnostiach.

 

 

 

 

Analýza Mnoho adries štátu (pdf, 2 MB)

 

 

 

Príloha

Tabuľka: Nájmy priestorov v komplexe budov Westend v Bratislave v rokoch 2019 a 2020

	Kancelárske priestory (EUR/m2)		Skladové priestory (EUR/m2)		Vstupné priestory (EUR/m2)		Parkovacie miesto (EUR/1 miesto)
	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020
Národná diaľničná spoločnosť, a. s.	12,42	12,61	7,74	7,86	12,42	12,61	93,54	94,94
MIRRI SR	11,5	11,5	-	-	-	-	90	90
Tlačová agentúra SR	11,31	11,45	7,23 (1)	7,32 (1)	-	-	125,71	127,22
			3,61 (2)	3,66 (2)	-	-
Štatistický úrad SR	-	15,99	-	9	-	15,99	-	130

Zdroj: NKÚ SR – Spracovanie dát podľa zverejnených zmlúv, faktúr a účtovných závierok.

None